Verschil onderhandse verkoopovereenkomst en wederzijdse aan- en verkoopbelofte

Bij de verkoop van onroerende goederen worden vaak twee verschillende types van overeenkomst gebruikt die, hoewel ze hetzelfde resultaat beogen (de verkoop van het betrokken onroerend goed), vanuit juridisch oogpunt toch aanzienlijk van elkaar verschillen. Het verschil in voorkeur/gebruik kan soms een louter feitelijke reden hebben (men heeft net iets meer tijd nodig) of kan ook enkel het gevolg zijn van streekgebonden voorkeuren (Oost-Vlaanderen: compromis/onderhandse verkoopovereenkomst – Antwerpen: wederzijdse aankoop-/verkoopbelofte).

Compromis - Onderhandse verkoopovereenkomst

In een onderhandse verkoopovereenkomst vallen de juridische verbintenissen – houdende de koop-verkoop – aan beide zijdes onmiddellijk samen.

Blog image

De verkoper verkoopt een onroerend goed aan de koper. De koper koopt datzelfde onroerend goed. Beide verbintenissen vinden tegelijkertijd plaats, zodat sprake is van een koop-verkoop in toepassing van artikel 1582. Burgerlijk Wetboek (Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen. Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan) en artikel 1583 Burgerlijk Wetboek (Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.).

Vanaf het ogenblik dat beide verbintenissen samenvallen (hetzij ondertekening van de overeenkomst, hetzij de vervulling van de laatste opschortende voorwaarde indien zij in zo’n overeenkomst zou zijn opgenomen) beschikken partijen over een termijn van 4 maanden om de overeenkomst te laten registreren en de verkooprechten te betalen op de transactie.

Let op, het voormelde principe is niet gekoppeld aan enige formele vereiste. Zo’n koop-verkoop zou kunnen ontstaan door ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst, maar evenzeer door “tegentekening” voor “aanvaarding” van een éénzijdige verbintenis (aanbod tot kopen/verkopen) door de ontvanger van die eenzijdige verbintenis. De koop-verkoop is immers een consensueel contract, wat betekent dat hij solo consensu (enkel en alleen ten gevolge van de wil van de partijen) tot stand komt zodra partijen zijn overeengekomen over prijs en goed.

Aan- en verkoopbelofte

Bij een wederzijdse aan-/verkoopbelofte is dat juridisch technisch gezien anders. In plaats van twee samenvallende verbintenissen bevat zo’n overeenkomst twee elkaar opeenvolgende verbintenissen.

Essentie:

Blog image

Partijen sluiten een overeenkomst waarin twee éénzijdige verbintenissen elkaar opvolgen.

Eerst verbindt de verkoper zich éénzijdig naar de koper toe dat hij (de verkoper) aan de koper zal verkopen bij lichten van de optie. De koper heeft op dat ogenblik alle macht in handen en kan zelf kiezen om wel of niet, alsook op welk tijdstip binnen de periode die hij verkregen heeft, in te gaan op de eenzijdige verbintenis (belofte) tot verkopen uitgaande van de verkoper. Als hij niet ingaat op die aankoopoptie/call-optie dan gebeurt er eenvoudigweg niets. Na het verstrijken van de aankoopoptie start een eenzijdige verbintenis tot aankopen, uitgaande van de koper en gericht naar de verkoper. De verkoper heeft op dat ogenblik alle macht in handen en kan zelf kiezen om wel of niet, alsook op welk tijdstip binnen de periode die hij verkregen heeft, in te gaan op de eenzijdige verbintenis (belofte) tot kopen uitgaande van de koper. Als hij niet ingaat op die verkoopoptie/put-optie dan gebeurt er eenvoudigweg niets.

Als beide verbintenissen zijn verstreken zonder dat de respectievelijke rechthebbende is ingegaan op de verbintenis van de andere dan gebeurt er juridisch gezien eenvoudigweg niets, behoudens het “afrekenen” van een eventuele vergoeding van de ene naar de andere partij.

Wanneer of beter zodra één van de begunstigden wel zou ingaan op de hem verleende optie dan zullen partijen overgaan tot verkoop.

Opgelet: Als de optie zou gelicht worden zonder dat er specifieke modaliteiten dienaangaande zouden zijn overeengekomen zou de verkoop bij lichting tot stand komen aangezien zij nog steeds inherent een consensuele overeenkomst is en blijft. Omwille van praktische en administratieve redenen wordt daarom vaak/doorgaans de volgende bijkomende clausule voorzien:

Blog image

Men kiest daarbij vrijwillig om van de consensuele overeenkomst die een koop-verkoop normaalgezien is een plechtig contract te maken. Zo’n plechtig contract heeft i.t.t. een consensuele overeenkomst wel bepaalde formaliteiten nodig alvorens ze definitief kan bestaan. In dit verhaal zijn die “formaliteiten” de opname van de verbintenis in een authentieke akte. Pas dan bestaat ze.

Contractueel kunnen partijen zelf overeenkomen hoe die lichting geschiedt. Kan per brief, per mail, … . Vaak voorziet men een lichting via tussenkomst van de notaris die de andere partij uitnodigt om langs te komen om de akte te laten verlijden. In toepassing van een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen wordt wel vereist dat minstens het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen beschikbaar zijn alvorens dat er door één van de partijen kan worden gelicht.

In tegenstelling tot de onderhandse verkoopovereenkomst zal er dus geen nood zijn aan enige registratieverplichting noch verplichting tot betaling van de verkooprechten. Partijen beschikken over veel meer tijd (geen 4 maanden, zelfs niet na het vervullen van eventuele opschortende voorwaarden) en over de mogelijkheid om al een (enigszins) bindend contract te sluiten indien niet alle verplichte documenten aanwezig zouden zijn.

Gelijkenissen

Voor alle overige bepalingen die dergelijke type van overeenkomst moet of kan bevatten (administratieve bepalingen, contractuele modaliteiten, …) zijn beide overeenkomst volledig dezelfde. Er is naar verdere (verplichte) inhoud geen verschil aangezien beiden de overdracht van een onroerend goed bevatten en noch het algemene verbintenissenrecht noch de specifieke vastgoedrechtelijke bepalingen/verplichtingen een verschil maken tussen beide types.