Huren in tijden van een lockdown. Wat zijn de juridische gevolgen?

Zijn huurgelden tijdens een lockdown verschuldigd?

De Belgische Regering heeft vanaf 18 maart 2020 12 uur een lockdown afgekondigd.

De juridische vraag die zich sindsdien heeft opgedrongen is of een lockdown kan gekwalificeerd worden als overmacht.

Een schuldenaar die nalaat zijn contractuele verbintenis uit te voeren, is niet aansprakelijk voor zijn wanprestatie indien hij zich kan beroepen op overmacht.

Overmacht maakt het een partij onmogelijk is om zijn contractuele verbintenis uit te voeren omwille van een gebeurtenis extern aan zijn wil.

Overmacht vereist een absolute en ontoerekenbare onmogelijkheid om de verbintenis uit te voeren. Het volstaat niet dat de nakoming moeilijker is geworden en de overmacht mag niet het gevolg zijn van een fout van de schuldenaar.

Sommige huurders blijken zich vandaag op overmacht te beroepen om de huurprijs niet langer te betalen. Is een lockdown een situatie van overmacht?

Het Belgische Hof van Cassatie heeft reeds herhaaldelijk geoordeeld dat wanneer de verbintenis bestaat in de betaling van een geldsom, de uitvoering van de verbintenis niet onmogelijk kan zijn.

Een financieel onvermogen ten gevolge van externe omstandigheden zal volgens de vaste rechtspraak van het Belgische Hof van Cassatie een huurder niet bevrijden.

Of een lockdown een situatie van overmacht zal inhouden zal echter nog moeten beoordeeld door de Vrederechter.

Zo is het mogelijk dat een Vrederechter van oordeel is dat een verplichte sluiting van een handelszaak naar aanleiding van een lockdown een situatie van overmacht uitmaakt in hoofde van de huurder.

De huurder kan steun vinden in rechtspraak van het Belgische Hof van Cassatie van 17 april 1980 en 17 september 1982 waarin men stelt dat de huurder die een gedeeltelijke genotsderving ondergaat, voor het geheel of een deel van zijn verplichtingen kan vrijgesteld worden, indien de genotsderving te wijten is aan toeval of overmacht waardoor de verhuurder niet langer het rustig genot van het gehuurde goed kan verschaffen.

Op heden heeft ons kantoor geen kennis van dergelijke beoordeling door een Vrederechter.

Het is weliswaar denkbaar dat in huurcontracten door de huurder uitdrukkelijk afstand is gedaan van de mogelijkheid overmacht in te roepen. In dat geval blijft de betaling van de huur met zekerheid verschuldigd. Het is dus essentieel om elke huurcontract te analyseren om na te gaan of in casu uitdrukkelijk afstand werd gedaan van de mogelijkheid om overmacht in te roepen.

Is een procedure instellen nog nuttig?

De Vrederechter kan nog steeds een vonnis uitspreken waarin een huurovereenkomst wordt ontbonden door de niet-nakoming van de contractuele verbintenissen door de huurder(s).

Indien een lockdown door de Vrederechter geïnterpreteerd wordt als een situatie van overmacht zal het niet betalen van de huurgelden niet de basis kunnen vormen voor de ontbinding van de huurovereenkomst, en zal de verhuurder geen betaling kunnen verkrijgen van de huurgelden die in deze periode niet werden betaald.

Het instellen van een procedure op basis van de niet-betaling van de huurgelden tijdens een lockdown is dus niet zonder risico.

Is uithuiszetting mogelijk?

Zelfs ingeval er een vonnis zou zijn dat de uithuiszetting van de huurder zou bevelen, is de uitvoering ervan niet mogelijk. Op basis van het volmachtbesluit van 31 maart 2020 is de uithuiszetting in het Vlaamse Gewest opgeschort t.e.m. 17 juli 2020.

Het is echter wel zo dat het volmachtbesluit enkel uithuiszettingen verbiedt die voortvloeien uit woninghuurgeschillen, inclusief studentenhuisvesting. De minister preciseert ook dat het verbod betrekking heeft op zowel particuliere als sociale huurovereenkomsten.

Uithuiszetting van personen die een pand kraken of bezetten zonder recht noch titel is dus wel degelijk mogelijk ook tijdens een lockdown.

Wat is er wel nog mogelijk?

Naast de inleiding van een procedure is ook de betekening van het vonnis door een gerechtsdeurwaarder nog steeds mogelijk gecombineerd met:

- het opeisen van de achterstallige huur door een gerechtsdeurwaarder;

- een bevel tot ontruiming om de wachttermijn van 1 maand te doen lopen en de huurder de kans te geven het pand vrijwillig te verlaten.

Indien u vragen heeft contacteer ons gerust op het telefoonnummer 09 269 00 06 of per e-mail op info@bricksadvocaten.be.