Vastgoed- & bouwrecht

Woninghuur-overeenkomst opzeggen

11 februari, 2021

De opzeg van het huurcontract als algemeen principe werd reeds besproken in een eerdere blog. Aangezien de opzegmodaliteiten bij woninghuur echter dermate specifiek zijn, is het belangrijk om hier even afzonderlijk bij stil te staan. Behoudens de te respecteren termijnen en redenen blijven de overige principes uiteraard wel gelden.

Hoe moet de verhuurder opzeggen?

Gebruik voor zichzelf of zijn familie

Zowel in het kader van het woninghuurdecreet (van toepassing voor huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2019 – naast de overige toepassingsvoorwaarden van de woninghuur) als in het kader van de woninghuurwet (huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019) kan de verhuurder op elk ogenblik de huurovereenkomst opzeggen mits toepassing van een opzeggingstermijn van 6 maanden voor het gebruik voor zichzelf of zijn familie[1]. 

Waar in de woninghuurwet enkel voor bloedverwanten in de derde graad een beperking is van deze opzegmogelijkheid, in die zin dat de huurovereenkomst niet kan eindigen voor het einde van de eerste driejarige periode, is dat in het kader van het woninghuurdecreet uitgebreid tot iedereen behalve de verhuurder zelf. Voor die familieleden kan men de huurovereenkomst dus ten vroegste opzeggen 6 maanden voor einde van de eerste drie jaar. 

Als de verhuurder een vennootschap is dan kan een opzegging eveneens gebeuren m.o.o. een eigen gebruik. De verhuurder-vennootschap zal in dat geval zijn maatschappelijke zetel moeten verplaatsen naar het verhuurde goed. De opzegging moet vermelden wie het gehuurde goed zal gebruiken en de verwantschap t.a.v. de verhuurder. Als de huurder daarnaar zou vragen dan moet de verhuurder binnen de twee maanden de verwantschap bewijzen. Binnen het jaar na het einde van de huurovereenkomst moet diegene namens wie werd opgezegd het goed ook effectief betrekken en dit gedurende twee jaar werkelijke en doorlopend behouden. Zoniet heeft de huurder recht op een schadevergoeding van 18 maanden huur. Deze opzegmogelijkheid wordt in het voordeel van de verhuurder bepaald zodat deze contractueel kan worden beperkt of uitgesloten.

Renovatiewerken

Zowel in het kader van het woninghuurdecreet als in het kader van de woninghuurwet kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen in het kader van geplande renovatiewerken. Waar dat bij de woninghuurwet was/is voorzien op het verstrijken van een driejarige periode (logischerwijs zo voorzien voor de eerste en de tweede gezien bij de derde de huurovereenkomst sowieso mag eindigen naar analogie als bij elke daaropvolgende driejarige periode), met uitbreiding van de opzegmogelijkheid naar elk moment voor een renovatie van een volledig gebouw met meerdere woningen, werd dit bij het woninghuurdecreet algemeen uitgebreid naar een opzegmogelijkheid op elk ogenblik. 

De opzeg kan maar gebeuren voor zover de werken worden uitgevoerd aan het gehuurde goed, in overeenstemming met de administratieve regelgeving en als de werken meer kosten dan drie jaar huur of twee jaar huur als een gebouw met meerdere entiteiten worden opgezegd. De verhuurder moet de vergunning (als die er is) of een bestek of een beschrijving met kostenraming of een aannemingsovereenkomst voorleggen samen met de opzeg. 

De werken moeten worden gestart binnen de zes maanden na het einde van de huurovereenkomst en eindigen binnen de vierentwintig maanden na het einde van de huurovereenkomst (of eventueel vrijgave van het pand). In het kader van het woninghuurdecreet moet de verhuurder trouwens verplicht na het einde van de werken een conformiteitsattest aanvragen. Als de verhuurder de werken niet binnen de termijn en voorwaarden zoals voorzien in zijn opzeg realiseert, is hij een schadevergoeding verschuldigd van 18 maanden huur. Deze opzegmogelijkheid wordt in het voordeel van de verhuurder bepaald zodat deze contractueel kan worden beperkt of uitgesloten.

Motivering

Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding. Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode. Deze opzegmogelijkheid wordt in het voordeel van de verhuurder bepaald zodat deze contractueel kan worden beperkt of uitgesloten.

Hoe kan de huurder opzeggen?

De huurder kan de huurovereenkomst steeds zonder reden of motivatie op elk ogenblik beëindigen, mits het toepassen van een opzegtermijn van 3 maanden. In toepassing van de woninghuurwet kan dat enkel voor huurovereenkomsten met een duurtijd van 9 jaar, bij het woninghuurdecreet ook voor huurovereenkomsten van korte duur. 

De huurder moet een vergoeding betalen aan de verhuurder van:  

• 3 maanden huur, als de huurovereenkomst eindigt gedurende het eerste jaar; 
• 2 maanden huur, als de huurovereenkomst eindigt gedurende het tweede jaar; 
• 1 maand huur, als de huurovereenkomst eindigt gedurende het derde jaar; (enkel voor huurovereenkomst gesloten na 1/1/2019) 
• 1,5 maanden huur, als de huurovereenkomst eindigt gedurende het eerste jaar; 
• 1 maand huur, als de huurovereenkomst eindigt gedurende het tweede jaar; 
• 0,5 maand huur, als de huurovereenkomst eindigt gedurende het derde jaar. 

Om de opzegvergoeding te bepalen moet men kijken naar het tijdstip van einde van de opzeg/huurovereenkomst en niet naar het tijdstip waarop de opzegging wordt gegeven. Als de huurovereenkomst niet geregistreerd is, mag de huurder trouwens zelfs zonder vergoeding en opzeg vertrekken, met een nuance in het woninghuurdecreet dat er wel moet worden opgezegd en dat die opzeg (zonder verdere opzegtermijn) ook pas ingaat de eerste dag van de maand volgend op de opzeg. Een laattijdige registratie kan evenwel nog gebeuren tot net voor de opzeg of het vertrek van de huurder, waarna deze mogelijkheid vervalt.

[1] Familie volgens de woninghuurwet: zelf of zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad, familie volgens het woninghuurdecreet: zelf of echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de verhuurder of de afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn of bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad van de verhuurder of van zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner het goed persoonlijk en werkelijk te laten betrekken