Vastgoed- & bouwrecht

Het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw

17 februari, 2021

De bouwsector is een sector die dient als graadmeter en als motor van de economie. Aan de bouwsector kan men zien wanneer het niet goed gaat met de algemene economische toestand van een land, maar ze kan ook gebruikt worden om de economie in zijn algemeenheid aan te zwengelen. Dit omdat de bouwsector veel uitlopers kent. Zowel ten aanzien van eindgebruikers als ten aanzien van alle mogelijke toeleveranciers van die sector. Het is dan ook niet onlogisch dat de overheid te midden van de grootste gezondheidscrisis ooit met dramatische gevolgen voor de economie besloten heeft om “stimulerende maatregelen die bijdragen tot een snel en krachtdadig herstel” toe te passen op de bouwsector. Met het tijdelijk verlaagd btw-tarief heeft men een tijdelijke fiscale stimulus willen geven aan de sector die anderzijds ook de toegang tot een kwaliteitsvolle woning wil vergemakkelijken voor kwetsbare personen en dit – in tegenstelling tot eerdere maatregelen – over het volledige land.

Een maatregel die een uitgebreide verlaging van btw mogelijk maakt en die zo de baksteen in de maag van vele Belgen nog meer moet aanwakkeren. 

A. Toepassingsgebied

In 32 stedelijke gebieden kon men voor de corona-crisis al afbreken en heropbouwen aan een verlaagd tarief van 6% i.p.v. 21% voor de oprichting van nieuwe gebouwen. Met de nieuwe (tijdelijke) regelgeving werd dit niet enkel uitgebreid naar het hele land, maar werd tevens ook het toepassingsgebied uitgebreid. Naast de afbraak en heropbouw werd ook de levering van nieuwbouwwoningen mogelijk gemaakt aan 6%, waardoor ook de klassieke projectontwikkelaars die zelf ontwikkelen en bouwen om vervolgens door te verkopen ook toepassing kunnen maken van het verlaagde tarief in hun verhouding naar de eindklant toe. 

Samengevat is het verlaagde tarief van toepassing voor: 

1. De afbraak van een gebouw (van significante omvang in verhouding met de opgerichte woning(en))' en heropbouw van een woning (met een maximale oppervlakte van 200 m² op hetzelfde kadastraal perceel) door een bouwheer natuurlijk persoon die zelf (domicilievereiste zodra de woning is opgericht en geschikt is voor gebruik) de nieuwe woning zal bewonen (tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning door de bouwheer-natuurliike persoon)(en dit zijn enige en eigen woning betreft). 
2. De afbraak van een gebouw en heropbouw van een woning door een bouwheer rechtspersoon of natuurlijke persoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar 
3. De levering van een woning na afbraak en heropbouw door een leverancier die rechtspersoon is of natuurlijke persoon die de woning zal verkopen - Hetzij aan een natuurlijk persoon die de nieuwe woning zelf zal bewonen - Hetzij aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning zal verhuren in het kader van het sociaal beleid gedurende minstens 15 jaar 

B. Aan welke criteria moet er worden voldaan?

1. Afbraak van een gebouw

Elk van de mogelijke scenario’s die vallen onder het toepassingsgebied van het verlaagde tarief vereisen een afbraak van een gebouw. Dit gesloopte goed moet wel een "gebouw" zijn voor de toepassing van de btw. Het gaat dus over “ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden” in de zin van artikel 1, § 9, 1°, van het btw-wetboek. De bouwheer moet het gebouw volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw.

Aanvulling van de definitie door de btw administratie:

In het geval er sprake is van een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw waarbij de werken ingevolge afbraak niet meer op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, derwijze dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief bij renovatie (rubrieken XXXI en XXXVIII van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven) worden deze werken voor de toepassing van deze regeling gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw.

2. Sloop en opbouw door dezelfde persoon

Het is in de regel noodzakelijk dat de sloop- en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde persoon. Dit betekent echter niet dat die persoon hiervoor geen beroep kan doen op verschillende onderaannemers die hem hiervoor uiteraard zullen factureren, zodat onder “worden uitgevoerd” ook mag worden begrepen dat ze louter worden beopdracht door dezelfde persoon.

De administratie heeft echter laten verstaan dat ten gevolge van de niet-voorspelbaarheid van deze regelgeving er enigszins flexibel kan worden omgesprongen met situaties waarin men reeds een afbraak zou hebben uitgevoerd door een andere juridische entiteit/persoon dan diegene die de nieuwbouwwerken zal uitvoeren/beopdrachten, voor zover men kan aantonen dat er een link is tussen die afbraakwerken en de op te richten nieuwbouw.

Noot:

Het tarief van 6% kan echter enkel worden toegepast in de relatie tussen die belastingplichtige-aannemer(s) en de eindklant (bouwheer-natuurlijke persoon/verkrijger). In de verhouding tussen aannemers onderling kan het verlaagde tarief niet worden toegepast, hoewel dat doorgaans irrelevant is gezien men daar al quasi altijd zal factureren onder de toepassing van het systeem “medecontractant” zodat men daar hoegenaamd geen btw aanrekent.

3. Afgebroken gebouw van significante omvang in verhouding tot de opgerichte woning

Het afgebroken gebouw moet van significante omvang zijn ten aanzien van de nieuw op te richten woning. Zo zal bijvoorbeeld een tijdelijke constructie uit niet-duurzame materialen die vervangen wordt door een nieuwbouwwoning niet voldoende zijn om gebruik te maken van dit voordeelsysteem. Net zo min als het zou gaan als om de afbraak van enkele muren of het opbreken van een oude fundering. Er wordt een feitelijke beoordeling gemaakt door de administratie waarbij ze in uitzonderlijke gevallen zullen betwisten indien er een kennelijke wanverhouding bestaat tussen de omvang van het afgebroken gebouw en de nieuw opgerichte gebouwen.

4. Eigen woning

Men moet de nieuw opgerichte/aangekochte woning als eigen woning gebruiken, wat echter niet verhindert dat er geen combinatie mag zijn met de uitoefening van een economische activiteit. Het feit dat de woning hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt, impliceert dat de oppervlakte van het gedeelte van de woning dat niet voor de uitoefening van een economische activiteit wordt aangewend, groter moet zijn dan de oppervlakte van het gedeelte dat wel voor de uitoefening van een economische activiteit wordt aangewend. Vanzelfsprekend is er geen verschil tussen de kwalificatie van het onroerend goed als rijwoning, alleenstaande woning, appartement of een andere benaming van een onroerend goed dat bestemd is om als hoofverblijfplaats te dienen.

4.1 Enige woning

Om te bepalen of de heropgerichte woning de enige woning is die de bouwheer-natuurlijke persoon zelf betrekt, wordt rekening gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk maximaal 50 % beroepsgebruik worden gebruikt als woning (domicilievereiste zodra de woning is opgericht en geschikt is voor gebruik) en waarop de bouwheer-natuurlijke persoon geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten kan laten gelden dan wat andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die hem de bevoegdheid verschaffen om de woning te gebruiken. Voor de toepassing van de notie “enige woning”, wordt geen rekening gehouden met:

• een andere woning waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is;
• een andere woning die hij bewoont als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de nieuwe woning is verkocht.

4.2 Hoofdzakelijk

Het feit dat de woning bovendien hoofdzakelijk als eigen woning wordt gebruikt, impliceert dat de oppervlakte van het gedeelte van de woning dat niet voor de uitoefening van een economische activiteit wordt aangewend, groter moet zijn dan de oppervlakte van het gedeelte dat wel voor de uitoefening van een economische activiteit wordt aangewend. 

5. Beperkte oppervlakte 

Het verlaagde tarief is slechts van toepassing wanneer er bepaalde sociale criteria voldaan zijn. Dit impliceert dat het niet geldt voor riante villa’s. Een nieuwbouwwoning kan maar – na afbraak – worden opgericht of verkocht aan 6% wanneer het maximaal 200 m² is. Als uitgangspunt geldt dat de bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakte van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren (dus de binnenmuren zelf niet meerekenen).

6. Woonvertrekken

Onder "woonvertrekken" wordt begrepen: de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de hobbykamer, speelkamer voor de kinderen, en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes, op voorwaarde dat die ruimtes een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter. Worden gelijkgesteld met woonvertrekken, alle voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes. Volgende vertrekken worden niet beschouwd als woonvertrekken: garages, badkamers, wc’s, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen, niet bewoonbare kelders en zolders.

Bij wooneenheden die deel uitmaken van een geïntegreerd vastgoedproject wordt de oppervlakte van de woonvertrekken voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van de verschillende wooneenheden van het project (zoals bijvoorbeeld de keuken of de woonkamer in het kader van een co-housing project), ten aanzien van elke individuele wooneenheid van het project slechts in aanmerking genomen in evenredigheid met het aantal wooneenheden van het project.

Bij appartementen wordt enkel de oppervlakte van de privatieve ruimten in aanmerking genomen en niet de oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimten zoals plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde.

7. Verhuur in het kader van sociaal beleid

Wanneer men de woning niet zelf zou gebruiken, is er toch nog een mogelijkheid om aan het verlaagde tarief aan te kopen / op te richten (na afbraak) wanneer men die woning zou inschakelen in het kader van sociale verhuring. De bouwheer verhuurt de heropgerichte woning dan aan een sociaal verhuurkantoor of laat het door een sociaal verhuurkantoor verhuren in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheers mandaat. De minimumverhuurtermijn van minstens 15 jaar wordt, al naar gelang het geval, vastgelegd in het met het sociaal verhuurkantoor gesloten contract van hoofdhuur of van beheers mandaat.

8. Met betrekking tot de verplichting om te bouwen op hetzelfde kadastraal perceel

Indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), komt het ganse project in aanmerking om het verlaagd btw-tarief van 6% toe te passen. 

C. Temporeel toepassingsgebied

De tijdelijke btw-vermindering van 6 % is onder de hoger bepaalde voorwaarden van toepassing op de btw op de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning en op de verkoop (eigendom of zakelijk recht) van een dergelijke woning, voor zover die belasting opeisbaar is van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022. De desbetreffende factuur/facturen moeten met andere woorden in die periode worden opgemaakt en uitgestuurd.

Belangrijke opmerking: De btw is pas opeisbaar op ogenblik van facturatie van de werken, dus de datum van uitvoering van de werken zijn van ondergeschikt belang, weliswaar met enkele belangrijke uitzonderingen:

• Voor handelingen van afbraak en heropbouw in opdracht van de bouwheer die reeds zijn opgestart voor 1 januari 2021 kan het verlaagd btw-tarief toch nog worden toegepast wanneer een verklaring wordt ingediend uiterlijk op 31 maart 2021 bij de btw-administratie. 
• Wat de levering van een woning betreft dient de verklaring uiterlijk te worden ingediend op het moment van de levering door de leverancier. Bij verkoop op plan is dat in de regel het tijdstip van de voorlopige oplevering. Hebben de facturen echter betrekking op een project waarvoor de omgevingsvergunning pas na 1 juli 2022 werd uitgegeven, dan wordt de btw-administratie wat strenger. Het verlaagd tarief van 6% zal dan beperkt zijn tot 25% van het totaal bedrag van de in de aanvraag voor de omgevingsvergunning vermelde werken die in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd tarief van 6%, behoudens tegenbewijs door de belastingplichtige dat het voor 31 december 2022 gefactureerde bedrag overeenstemt met de voor die datum daadwerkelijk voltooide handelingen van afbraak en wederopbouw.

Bij deze vergunningen zal men dus een toetsing doen van de reële werken teneinde misbruiken te kunnen voorkomen. 

D. Vormvereisten

Voor het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt, moet de promotor een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde versturen. Deze verklaring wordt medeondertekend door de verkrijger van het gebouw en dient te vermelden dat het gebouw dat de bouwpromotor heeft laten afbreken en heroprichten bedoeld is om als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m². De medeondertekening van de verkrijger op de verklaring ontlast de leverancier van de woning van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief, behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleving van de bepaling (bijvoorbeeld als de plannen expliciet tonen dat de oppervlakte meer dan 200 m² heeft). 

E. En wat met de 32 stedelijke gebieden?

De toepassingsvoorwaarden van de hoger geschetste maatregelen (oppervlakte van maximum 200m², enige en eigen woning van de bouwheer voor minimum 5 jaar of langdurig verhuur aan of via een sociaal verhuurkantoor voor minimum 15 jaar) zijn niet van toepassing op de 32 stedelijke gebieden die momenteel reeds het verlaagde btw-tarief van 6% genieten. Voor deze steden blijven de oude regels inzake afbraak van gebouwen en wederopbouw van woningen geldig. 

Het spreekt voor zich dat voor elk concreet project een doorgedreven en gedetailleerde analyse moet worden gemaakt van de diverse aspecten van deze regelgeving. Bricks Advocaten verzorgt deze analyse zowel voor de ontwikkelaars als voor de particuliere opdrachtgevers. Daarnaast kan Bricks Advocaten ook bijstand verlenen bij de administratieve afhandeling van dergelijk project.